수도권 물류센터 과잉 공급에 대한 견해

http://www.klnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=307181 

CBRE 코리아, 지난해 4분기 물류센터 공실률 큰 폭으로 상승 - 물류신문

 

2011년 멋모르고 물류회사에 취업해서 근 13년간 물류에서 주먹구구로 일을 해왔지만 이제서야 시장의 흐름을 이해하고 앞으로 변화 하는 시대에 발 맞추어서 살아가기 위해 끄적여 봅니다.

 

CBRE코리아 2022년 4분기 물류센터 공실률 관련 기사를 읽고...

10여년 전 보다 물가가 정말 많이 올랐는데 원자재 가격의 상승도 있겠지만 물류비도 정말 많이 올랐다

내가 만약에 마트에서 장 보더라도 물류센터로 들어와서 검수 하고 운반비에 인건비에 보관료 제품의 광고비까지 전부 녹아져 있는 상품을 구매해서 집안으로 가져온다 

 

10여년 전만 해도 1만평 넘어가는 대형 창고는 찾아보기 힘들었고 영업문의전화가 오면 여주나 입장은 수도권에서 멀다고 기피하기도 했다 그래서 보통 나는 용인 이천(덕평,마장) 지역 위주의 물류센터를 관리 및 운영 영업을 진행 해 왔다 

그때는 평당 가격이 보통 2만원 초반선에서 계약이 이루어지고 500원 1000원 내고폭에서 입주업체와 실랑이를 벌이기도 하였다 

 

최근 인천 항동, 원창동, 송도, 오류동, 아라뱃길, 영종도를 직접 시장조사를 가보니 물류창고의 숲이라고 할 정도로 대형 물류센터들이 강남 테헤란로 처럼 즐비하게 들어서고 있다

 

항구와 공항과 인접해 있어서 물류와 큰 시너지를 기대 할수 있어 보여지나 물류센터 공급이 많이도 너무 많아보인다

거진 약 100만평 이상의 물류센터를 이미준공 및 준공 예정이나 큰 대기업 쿠팡을 비롯한 아마존, SSG 등과 같은 이커머스 풀필먼트 센터가 이미 자리를 잡아서 운영중이다 주변의 인천, 김포, 부천, 시흥 서울을 커버 할 것으로 예상되고 있으나 한번의 100만평의 공급으로 인해 당분간 공실을 피해가긴 어려울것으로 보여진다 

 

최근에는 이천, 여주도 물류 부동산이 호황으로 급속도로 물류센터 공사현장을 많이 보았다 이제 허가가 더이상 나지 않을 전망이라고는 하지만 용인, 이천, 여주에도 많은 공급으로 인해 인천과 같은 장기 공실을 피해 갈수 없을것 같아보였다

 

창고주 측에서는 수익률을 보고 매각을 진행 해야 하는 측면에서 쉽사리 단가를 낮추기는 힘들고 많이 오른 공사비 및 공실 장기화에 어려움을 격지 않을까 생각을 해본다

 

물론 핏아웃과 렌트 프리등으로 가격 경쟁력을 가지고 가는 움직임이다 그리고 창고주 입장에서 또 고민해봐야 하는 점이 관리비 차원이라고 생각이 든다 전기료 부분과 인금 인상으로 인해 관리비 상승으로 인해 화주에서 평당 임대료가 배꼽이 많이 커져서 고민이 많을수 밖에 없기 때문이다 

 

그리고 10여년전과 달라진점이라면 램프형 구조의 물류센터일 것이다 유통구조 특성상 특히 우리나라의 빨리 빨리 문화에 발맞춰 각층 접안이 되는 램프형 물류센터가 대세로 자리 잡은지 오래다 내가 처음 램프형 구조의 물류센터를 접한 경험은 오산소재에 있는 그당시 현대로지스 지금은 캔달스퀘어에서 매입해서 쿠팡센터로 운영되고 있는 센터

각층 접안이 되어서 차량 소통이 원할 하고 당일배송, 새벽배송과 같은 빠른 유통구조의 폭발적인 확대에 걸맞은 물류센터이다 하지만 램프형 물류센터는 실제 창고 임대 평수 대비 거의 1/3을 차지한다고 봐야 한다 전에는 임대료에 포함되지 않아서 창고 수익구조가 안좋았지만 요즘은 어느정도 벌스구간이나 패스 구간도 임대평수에 녹아지고 있거나 녹아져야 한다는 목소리가 나오고 있다 (제가 계약했던곳은 차량 정차구간인 벌스구간만 임대료에 녹아지고 통행공간(패스구간), 램프구간, 기계실 부분은 임대료에서 제외)

 

요즘은 엘리베이터용 센터는 선호 대상이 아니지만 단가 측면에서 보면 (보관형 물류) 램프형 센터보다 저렴해서 나름 수익구조가 괜찮아 보인다 (엘리베이터도 소모성이기에 노후화로 및 관리 소홀로 인해 엘리베이터의 잦은 고장 및 사고가 빈번해 지고 있음)

 

앞으로의 방향성

 

전문가들이 판단해서 물류센터가 계획되고 지어지고 있는것이 아닌 투기의 과열이 아닌가 생각이 든다.

하지만 10여년전에 덕평지역에 수많은 물류센터가 들어서면서 저렇게 많이 지으면 채워지나? 생각이 들었지만

시간이 지나고 보니 물건이 들어오고 또 인근에 물류센터가 들어서고 있다 

시간이 지나면 언젠가는 차겠지만 공실의 공포에서 벗어나려면 주변의 물류센터들과 단가 경쟁은 불가피 할것으로 보여진다 센터 스팩이나 위치는 상향평준화로 인해 거의 비슷하다고 생각이 들고 물류기기의 발전으로 자동화 시설이 차츰 늘어가면서 고객사들의 니즈를 얼마나 충족시켜주느냐의 문제일 것으로 보여진다